Історія
Відчуження майна українців на ТОТ: як це відбувається та що можна зробити власникам
Після початку повномасштабного вторгнення та окупації українських територій, росія розгорнула системну кампанію з привласнення майна громадян України. На тимчасово окупованих територіях (ТОТ) власників квартир, будинків і земельних ділянок змушують проходити російські процедури «перереєстрації», а нерухомість тих, хто виїхав або відмовився співпрацювати з окупаційною владою, можуть оголосити «безхазяйною» та передати іншим особам.
1 липня 2026 року спливає термін, який рф встановила для «перереєстрації» майна на ТОТ за російськими документами. Звісно, що далеко не всі українці можуть або бажають поїхати в окупацію, щоби переоформити житло за правилами країни-окупантки. Як саме відбувається відчуження нерухомості на ТОТ, які механізми використовує окупаційна адміністрація та що можуть зробити власники для захисту своїх прав — розбираємося далі з юристкою-аналітикинею ГО «Донбас SOS» Тайєю Аврам.
Відбирають житло та передають росіянам
Чи не одразу після окупації українських територій у 2022 році росія оголосила про необхідність «перереєстрації» нерухомого майна українців за російським законодавством. Таким чином країна-окупантка прагнула закріпитися на ТОТ, впровадити свої закони та створити додатковий тиск на українців. Рішення виглядало абсурдним та антиморальним, враховуючи, що в усіх окупованих українських містах були чималі руйнування житлових будинків через обстріли російської армії.
У Маріуполі за час боїв росіяни прицільно атакували будинки цивільних. Через це за весну 2022 року пошкоджень зазнало 90% нерухомості. Спалені та зруйновані вщент будинки зносили, натомість маріупольцям обіцяли збудувати на їхньому місці нові й надати квартири людям. Однак, після завершення будівництва, квартири нових багатоповерхівок віддавали на продаж, залишаючи людей без нічого.
Власників житла, яке вціліло, змусили «перереєструвати» майно за російським законодавством. Щоб це зробити, слід обовʼязково мати російський паспорт. Таким чином окупаційна влада одночасно просувала примусову паспортизацію населення та отримувала інструмент для фактичного вилучення майна в тих українців, які не погоджувалися на нав’язані правила.
Цього року росія дала термін українцям до 1 липня, щоб ті остаточно оформили нерухомість за російськими законами. При цьому, окупанти вже визнали близько 550 тисяч одиниць житла на ТОТ України «безхазяйними».
Відбирати житло в українців окупанти почали ще після 2014 року, а термін «безхазяйного майна» запровадили в так званій «днр» у 2021 році. Мова йде про ті квартири чи будинки, власники яких подовгу не з’являються на місцях. Щоб житло не відібрали, варто було сплачувати за комунальні послуги та навідуватися до помешкання (наприклад, знайомим чи сусідам). У 2024 році ці критерії посилили. Відтоді слід було не лише сплачувати комунальні послуги, а й зареєструвати дані про право власності в реєстр нерухомості рф.
Систематично окупаційні адміністрації публікують так звані списки «безхазяйного майна». Це означає, що житло вже визнано таким, відповідно його «заберуть» на «потреби міста». Наприклад, подібні списки все частіше публікують у тимчасово окупованому Маріуполі.
Окупанти намагаються пояснити, що це «на благо» інших громадян. Адже «безхазяйне» майно видаватимуть людям, житло яких було зруйновано або пошкоджено росіянами під час боїв. Але й тут не обходиться без проблем. Маріупольці все більше скаржаться, що «безхазяйне» житло, яке їм видають у користування, у жахливому стані. Це згорівші або недобудовані квартири та будинки, у яких неможливо проживати.
Юристка-аналітикиня ГО «Донбас SOS» розповідає, що на гарячій лінії їхньої організації питання житла на ТОТ — одне з найактуальніших. Зазвичай, люди не розповідають деталі через безпекові переживання. Але просять алгоритм дій — як чинити, щоб не залишитися без житла.
Найчастіший спосіб відчуження українського майна в окупації, каже Тайя Аврам, це визнання його безхазяйним. Для цього застосовують різні причини: не сплачуються комунальні послуги, ніхто не живе тощо. Водночас окупаційна влада пропонує мешканцям «алгоритм», щоб житло не відібрали: отримати паспорт рф, проживати на ТОТ та внести дані про житло в російський реєстр житла.
«Такі перелічені «причини» та алгоритми є незаконними. Тому що вони базуються на законодавстві рф, яке вона незаконно поширила на окуповані території (по-правильному, там мало залишатися українське законодавство). І навіть якщо слідувати окупаційному законодавству, немає жодних гарантій, що житло не заберуть. Житло забирають, бо їм (окупаційній владі) так хочеться і так треба. Окрім вищеперелічених «причин» для визнання майна безхазяйним і, відповідно, відчуження його, є ще одна популярна. Це коли власник знаходиться десь за кордоном і рф його не впускає. Відповідно, людина не може пройти процедуру, запропоновану окупаційною владою, для збереження своїх прав», — розповідає Тайя Аврам.
«Вилучення майна на ТОТ України є воєнним злочином»
Катерина (імʼя змінено з метою безпеки — авт.) поділилася історією відчуження її майна з «Донбас SOS». Вона побачила адресу своєї квартири, де вона мешкала після смерті матері, у списках на одному з телеграм-каналів Маріуполя. Було вказано: якщо власник особисто з документами не звернеться до окупаційної адміністрації, він втратить право власності за російськими законами.
Протягом 30 днів після першої публікації списків безхазяйного майна власники мали переоформити документи. За цей час вони мають приїхати на ТОТ, отримати російський паспорт і перереєструвати нерухомість. Катерина звернулася до української поліції в регіоні, де зараз мешкає. Спочатку вони не хотіли брати її заяву про відчуження житла на ТОТ, однак після докладних пояснень і наполегливого прохання все ж прийняли. Тепер Катерина чекає на повідомлення про відкриття кримінальної справи.
Тайя Аврам наголошує: відчуження майна на ТОТ є воєнним злочином. Процес, який застосовують окупанти зараз, є грубим порушенням Женевських конвенцій 1949 року та становить злочин за Римським статутом Міжнародного кримінального суду.
«Влада рф створює систему законодавства (незаконного!), яке дозволяє місцевій владі діяти в умовах вигаданого правового поля. Але якщо звернути увагу на факти, то вони не дотримують своїх самостійно вигаданих правил. І будь-яке відібрання житла на ТОТ по суті є свавільним. Наприклад, у 2024 році окупаційні адміністрації Луганської, Донецької та інших областей видавали нові закони, які дозволяли визнання майна безхазяйним. Зокрема, серед підстав для визнання було невнесення майна до російського реєстру нерухомості. А внести майно в цей реєстр, не маючи російського паспорта, практично нереально. Так відбувається повний тиск — беріть паспорт та перереєструйте майно», — пояснює експертка.
Що можуть зробити власники житла на ТОТ зараз?
Варто відзначити, що російські закони та правила не мають нічого спільного з українським чи міжнародним законодавством. Згідно з ними, нерухомість українців на ТОТ належать виключно тим власникам, які були зареєстровані до початку повномасштабного вторгнення 2022 року та до початку збройної агресії рф у 2014 році. Відповідно, у випадку деокупації право власності на нерухомість залишиться за власником, який був до окупації.
Людям, які постраждали від такого, важливо звернутися до української поліції чи прокуратури із заявою про вчинення кримінального правопорушення. У заяві варто посилатися на статтю 438 кримінального кодексу України («воєнні злочини»). Звертатися можуть і ті, у кого житло забрали після 2014 року, і ті, у кого після початку повномасштабного вторгнення.
«Також не варто відмовлятися від звернення, якщо людина втратила документи, які підтверджують право власності. На практиці можуть бути прикрі випадки, коли поліція відмовляє реєструвати заяву. Як правило, такі відмови аргументують тим, що наразі ще триває окупація і провести розслідування неможливо. Проте важливо наполягати, говорити про свої права або ж навіть звертатися із заявою, підготовленою заздалегідь із юристом. Додатково можна подати заяву до прокуратури онлайн через спеціальний ресурс», — розповідає Тайя Аврам.
Згідно з планами українського та міжнародного правочину, українці, які втратили житло на ТОТ, зможуть отримати компенсацію. Для цього вже можна подавати заяву до Міжнародного реєстру збитків. Для цього є спеціальна категорія А.3.6 «Втрата доступу та контролю над нерухомим майном на тимчасово окупованих територіях». Подати заяву можна через портал Дія. Якщо житло у власності більше ніж однієї людини, то кожен співвласник має подавати заяву окремо.
«Наша організація «Донбас SOS» застерігає від поїздок в окупацію. Поїздки в окупації не є протизаконними, але вони несуть велику загрозу життю та здоровʼю. Непоодинокі випадки, коли рф звинувачувала невинних українців у шпіонажі та перетворювала їх на цивільних заручників», — каже експертка.
Отже, відчуження житла росією на ТОТ є воєнним злочином. Власникам майна не рекомендується їхати на окуповані території для перереєстрації, адже це небезпечно для їхньої свободи. У разі деокупації власниками майна залишаться ті, хто був офіційно оформлений до початку збройної агресії росії. Зараз власники відібраного на ТОТ житла можуть подати заяву до поліції про воєнний злочин, а також подати заяву на відшкодування до Міжнародного реєстру збитків.
Корисні контакти
Телефон гарячої лінії «Донбас SOS»: 0 800 309 110
Пн-пт: 9:00–18:00
Сб-нд: вихідні
Дзвінки з мобільних та стаціонарних телефонів на території України безкоштовні.
***
Цей матеріал створений у співпраці з Центром прав людини ZMINA
Маргарита Борисенко
