«Ситуация зашла в тупик»: как переселенец борется за свою недвижимость на ВОТ и действительно ли ее можно сохранить

Иван — переселенец из города Шахтерск, который оккупирован россией с 2014 года. Там у него осталась квартира, которую он не может переоформить на себя в соответствии с законодательством оккупантов из-за отсутствия российского паспорта. В то же время парень хочет уберечь недвижимость от признания ее “бесхозной” и последующего изъятия оккупантами.

Восточный Вариант попытался разобраться, как действовать в такой ситуации и есть ли возможность сохранить недвижимость на ВОТ.

Сохранить квартиру на ВОТ

Иван (имя изменено по просьбе спикера — ред.) родом из Шахтерска Донецкой области. С 2014 года город находится под контролем так называемой “донецкой народной республики”. В Шахтерске у бабушки парня была квартира. Когда она умерла, он начал процедуру оформления недвижимости на себя, как единственный наследник, но столкнулся с проблемами.

Парень вспоминает, что сначала оформил недвижимость в соответствии с украинским законодательством, а затем начал процедуру по правилам оккупационной власти. Впоследствии понял, что должен был действовать наоборот, ведь тогда еще была возможность оформить недвижимость на ВОТ по украинским документам и без российского паспорта.

“После оккупации Шахтерска я выехал на подконтрольные территории. У меня нет паспорта так называемой «днр» или россии, и я не намерен его оформлять. Но для переоформления документов на квартиру, в частности для ее внесения в российский реестр недвижимости, у меня требуют российский паспорт. Во время карантина я подал иск в суд «днр», чтобы квартиру признали за мной. Но из-за тогдашних ограничений его постоянно переносили, и конечном итоге судебное заседание так и не состоялось”, — рассказывает Иван.

Чтобы квартиру не признали “бесхозной”, то есть такой, что не имеет хозяина и владельца, Иван впустил туда арендаторов за символическую плату и оплату коммунальных услуг. Ведь пока недвижимость на ВОТ не имеет долгов,  то выше шансы, что ее не изымут “на нужды государства”.

“У меня соседка выехала в 2014 году. Ее квартира уже «на карандаше», потому что имеет долги. А когда есть долги, то это «мишень» для оккупантов. Шахтерск — небольшой город, 50 тысяч человек. Но и там в основном публикуют списки квартир и домов, где никто не живет, не платят коммуналку и которые хотят забрать. Вообще, я хотел бы эту квартиру продать. Потому что на временно оккупированные территории я не вернусь, а будет ли деоккупация и когда — неизвестно. Но пока не оформлены документы по их правилам, то это невозможно”, — рассказывает Иван.

Для квартиры уже находили покупателей, но из-за отсутствия документов у фактического владельца продажа была остановлена. Недавно Иван в очередной раз подавал просьбу в “российские органы” в Шахтерске о внесении его квартиры в реестр недвижимости, учитывая его украинские документы. Но получил отказ: те требуют паспорт “гражданина российской федерации”.

Иван советовался с риэлторами, которые работают на ВОТ. Те говорят: пока квартира без долгов и там живут люди — ее не заберут. Но парень продолжает пытаться найти решение, чтобы не потерять доступ к единственному жилью.

“Чаще всего все же под угрозой остается то имущество, которое не зарегистрировано в российских реестрах”

Отбирать жилье на ВОТ начали еще после 2014 года. Тогда часть людей выехала из-за оккупации и начала боевых действий. Россияне воспользовались ситуацией и отбирали “пустую” недвижимость, чтобы заселять боевиков, учителей и граждан, которые приезжали из россии. Об этом рассказывает руководительница аналитического направления Центра прав человека Zmina Анисия Синюк.

В так называемой “лнр” с 2016 года украинские документы на недвижимость нужно было верифицировать. Информацию о заявителе передавали в так называемое министерство государственной безопасности. Там определяли, может ли человек подтвердить документы и не представляет ли он угрозу для псевдореспублики.

Уже после начала полномасштабного вторжения и оккупации новых территорий Украины в россии на федеральном уровне закрепили основные механизмы отчуждения жилья. Согласно этим правилам, имущество могут признать “бесхазяйным” по трем критериям. Первый — неуплата коммунальных услуг в течение года. Второй — отсутствие сведений о праве собственности на недвижимость в российском реестре.

Третий критерий достаточно расплывчат в формулировке, рассказывает Анисия. Речь идет о том, что имущество якобы должно использоваться и не представлять опасности. Например, оккупационная власть может утверждать, что в пустой квартире может прорвать трубу, что создаст угрозу для других жильцов дома. Это создает дополнительные основания для проникновения в жилье без ведома собственников.

“На ВОТ работают так называемые комиссии по инвентаризации, которые выявляют такое бесхазяйное имущество и сообщают о нем оккупационным органам власти. В течение 10 дней те определяют, какое имущество предварительно будет считаться бесхазяйным, и публикуют соответствующую информацию на своих страницах в соцсетях, официальных веб-сайтах. Также могут размещать объявления, например, на дверях жилых домов. Это делают, чтобы уведомить потенциальных собственников о том, что их имущество могут признать бесхазяйным”, — объясняет Анисия.

Собственникам дают 30 дней, чтобы лично предоставить информацию и подтвердить, что жилье принадлежит им. Если они не появляются и не подтверждают право собственности, запускается процедура признания имущества бесхазяйным и передачи его на баланс муниципалитета, которая длится три месяца. Оккупационные органы обращаются в суд, чтобы признать имущество бесхазяйным и передать его на баланс муниципалитета, а впоследствии — предоставить в пользование другим гражданам рф.

“После декабря 2025 года эту процедуру закрепили также на федеральном уровне россии. В то же время основное регулирование и в дальнейшем остается за региональными органами власти. Формально, если право собственности на недвижимость зарегистрировано в российском реестре, проблем не должно возникать. Однако, как мы видим, это не дает стопроцентной гарантии, что имущество не признают бесхазяйным по другим признакам. Например, из-за неуплаты коммунальных услуг или по третьей категории, которая допускает довольно произвольную трактовку. Впрочем, больше всего рискуют потерять жилье владельцы недвижимости, которая не зарегистрирована в российских реестрах”, — рассказывает Анисия Синюк.

Имущество, которое признают “бесхазяйным”, передают на баланс местных органов власти. В декабре 2025 года российское федеральное законодательство определило приоритетные категории лиц, которым могут предоставлять такое жилье в пользование. Прежде всего речь идет о гражданах, которые лишились недвижимости в результате боевых действий. Кроме того, это отдельные работники государственных учреждений, учителя, которые уже проживают на оккупированных территориях или переезжают туда, сотрудники местных органов власти и правоохранительных органов, военнослужащие.

Согласно международному гуманитарному праву, оккупантское государство не имеет права конфисковывать или отбирать частное имущество. Это связано с тем, что международное право рассматривает оккупацию как временное явление. россия временно управляет оккупированными территориями, пока контролирует их, но это не означает, что они становятся частью ее государства.

“рф не имеет права отбирать частную собственность, тем более систематически и произвольно, а также внедрять на оккупированных территориях законодательство, которое позволяет лишать людей их имущества. Согласно украинскому законодательству граждане Украины остаются собственниками своей недвижимости. Украина, как и международное сообщество, не признает правовых последствий таких действий россии”, — подчеркивает руководительница аналитического направления.

Анисия рекомендует украинцам, у которых остается жилье на ВОТ, собирать доказательства собственности или факта его отчуждения оккупантами: украинские документы, объявления от администрации рф, письма-уведомления, переписку и т.п. В дальнейшем можно подать заявление в Международный реестр ущерба Украины в категории “Потеря доступа к имуществу”.

“Основная цель российской федерации на данном этапе — удержать контроль над оккупированными территориями, максимально интегрировать их в российскую реальность и сделать невозможным их возвращение под контроль Украины. Для этого россия контролирует население на оккупированных территориях. Через имущество и другие меры она делает все, чтобы вытеснить тех, кто не соглашается на новые условия и правилами жизни в оккупации. Тех, кто остается и пытается выжить на этих территориях, максимально заставляют жить по российским правилам: получать российские паспорта, регистрировать жилье и бизнес в соответствии с российским законодательством, пользоваться российскими документами и реестрами, а также подчиняться российским политикам и правилам жизни”, — подчеркивает экспертка.

***

Этот материал создан в сотрудничестве с Центром прав человека ZMINA