«Ситуація зайшла в глухий кут»: як переселенець бореться за свою нерухомість на ТОТ та чи дійсно її можна зберегти

Іван — переселенець із міста Шахтарськ, яке окуповане росією з 2014 року. Там у нього залишилася квартира, яку він не може переоформити на себе за законодавством окупантів через відсутність російського паспорта. Водночас хлопець бажає вберегти нерухомість від визнання її «безхозною» та подальшого вилучення окупантами.

Східний Варіант намагався розібратися, як діяти в такій ситуації та чи є можливість вберегти нерухомість на ТОТ

Зберегти квартиру на ТОТ

Іван (імʼя змінено на прохання спікера — ред.) родом із Шахтарська Донецької області. З 2014 року місто перебуває під контролем так званої «донецької народної республіки». У Шахтарську бабуся хлопця мала квартиру. Коли вона померла, він почав процедуру оформлення нерухомості на себе, як єдиний спадкоємець, але стикнувся з проблемами.

Хлопець пригадує, що спочатку оформив нерухомість за українським законодавством, а потім почав процедуру за правилами окупаційної влади. Згодом зрозумів, що мав діяти навпаки, адже тоді ще була можливість оформити нерухомість на ТОТ за українськими документами й без російського паспорта.

«Після окупації Шахтарська я виїхав на підконтрольні території. Я не маю паспорта так званої «днр» чи росії, і я не маю наміру його оформлювати. Але для переоформлення документів на квартиру, зокрема для її внесення в російський реєстр нерухомості, у мене вимагають російський паспорт. Під час карантину я подав до суду «днр», щоб квартиру визнали за мною. Але через тодішні обмеження його постійно переносили й врешті-решт судове засідання так і не відбулося», — розповідає Іван.

Щоб квартиру не визнали «безхозною», тобто такою, що не має господаря та власника, Іван впустив туди орендарів за символічну плату та сплату комунальних послуг. Адже допоки нерухомість на ТОТ не має боргів, то вище шанси, що її не вилучать «на потреби держави».

«У мене сусідка виїхала у 2014 році. Її квартира вже «на олівці», бо має борги. А коли є борги, то це «мішень» для окупантів. Шахтарськ — невелике місто, 50 тисяч людей. Але й там переважно публікують списки квартир і будинків, де ніхто не живе, не платять комуналку і які хочуть забрати. Взагалі, я хотів би цю квартиру продати. Бо на тимчасово окуповані території я не повернуся, а чи буде деокупація і коли — невідомо. Але допоки не оформлені документи за їхніми правилами, то це неможливо», — розповідає Іван.

Для квартири вже знаходили покупців, але через відсутність документів у фактичного власника продаж був зупинений. Нещодавно Іван вчергове подавав прохання до «російських органів» у Шахтарську щодо внесення його квартири до реєстру нерухомості, враховуючи його українські документи. Але отримав відмову: ті вимагають паспорт «громадянина російської федерації».

Іван радився з рієлторами, які працюють на ТОТ. Ті кажуть: допоки квартира без боргів і там живуть люди — її не заберуть. Але хлопець і далі намагається знайти рішення, щоб не втратити доступ до єдиного житла.

«Найчастіше все ж таки під небезпекою залишається те майно, яке не зареєстровано в російських реєстрах»

Відбирати житло на ТОТ почали ще після 2014 року. Тоді частина людей виїхала через окупацію та початок бойових дій. Росіяни скористалися ситуацією та віднімали «пусту» нерухомість, щоб заселяти бойовиків, вчителів та громадян, які приїжджали з росії. Про це розповідає керівниця аналітичного напрямку Центру прав людини ZMINA Онисія Синюк.

У так званій «лнр» із 2016 року українські документи на нерухомість потрібно було верифікувати. Інформацію про заявника передавали до так званого міністерства державної безпеки. Там визначали, чи може людина підтвердити документи та чи не становить вона загрозу для псевдореспубліки.

Уже після початку повномасштабного вторгнення та окупації нових територій України, у росії на федеральному рівні закріпили основні механізми відчуження житла. За такими правилами, майно можуть визнати «безхазяйним» за трьома критеріями. Перший — несплата комунальних послуг протягом року. Другий — відсутність відомостей про право власності на нерухомість у російському реєстрі.

Третій критерій є достатньо розмитим у формулюванні, розповідає Онисія. Мова йде про те, що майно нібито має використовуватися і не становити небезпеку. Наприклад, окупаційна влада може стверджувати, що в порожній квартирі може прорвати трубу, що створить загрозу для інших мешканців будинку. Це створює додаткові підстави для проникнення до житла без відома власників.

«На ТОТ працюють так звані комісії з інвентаризації, які виявляють таке безхазяйне майно та повідомляють про нього окупаційні органи влади. Протягом 10 днів ті визначають, яке майно попередньо вважатиметься безхазяйним, й оприлюднюють відповідну інформацію на своїх сторінках у соцмережах, офіційних вебсайтах. Також можуть розміщувати оголошення, наприклад, на дверях житлових будинків. Це роблять, щоби повідомити потенційних власників про те, що їхнє майно можуть визнати безхазяйним», — пояснює Онисія.

Власникам дають 30 днів, щоб особисто надати інформацію та підтвердити, що житло належить їм. Якщо вони не з’являються і не підтверджують право власності, запускається процедура визнання майна безхазяйним і передачі його на баланс муніципалітету, яка триває три місяці. Окупаційні органи звертаються до суду, щоб визнати майно безхазяйним і передати його на баланс муніципалітету, а згодом — надати в користування іншим громадянам рф.

«Після грудня 2025 року цю процедуру закріпили також на федеральному рівні росії. Водночас основне регулювання і надалі залишається за регіональними органами влади. Формально, якщо право власності на нерухомість зареєстроване в російському реєстрі, проблем не мало б виникати. Однак, як ми бачимо, це не дає стовідсоткової гарантії, що майно не визнають безхазяйним за іншими ознаками. Наприклад, через несплату комунальних послуг або за третьою категорією, яка допускає досить свавільне трактування. Утім, найбільше ризикують втратити житло власники нерухомості, яка не зареєстрована в російських реєстрах», — розповідає Онисія Синюк.

Майно, яке визнають «безхазяйним», передають на баланс місцевих органів влади. У грудні 2025 року російське федеральне законодавство визначило пріоритетні категорії осіб, яким можуть надавати таке житло в користування. Насамперед ідеться про громадян, які втратили нерухомість унаслідок бойових дій. Крім того, це окремі працівники державних установ, вчителі, які вже проживають на окупованих територіях або переїжджають туди, працівники місцевих органів влади та правоохоронних органів, військовослужбовці.

Згідно з міжнародним гуманітарним правом, окупантська держава не має права конфісковувати чи відбирати приватне майно. Це пов’язано з тим, що міжнародне право розглядає окупацію як тимчасове явище. росія тимчасово управляє окупованими територіями, поки контролює їх, але це не означає, що вони стають частиною її держави.

«рф не має права відбирати приватну власність, тим більше систематично й довільно, а також запроваджувати на окупованих територіях законодавство, яке дозволяє позбавляти людей їхнього майна. За українським законодавством громадяни України залишаються власниками своєї нерухомості. Україна, як і міжнародна спільнота, не визнає правових наслідків таких дій росії», — наголошує керівниця аналітичного напрямку.

Онисія рекомендує українцям, у яких залишається житло на ТОТ, збирати докази власності або факту його відчуження окупантами: українські документи, оголошення від адміністрації рф, листи-повідомлення, листування тощо. Надалі можна подати заяву до Міжнародного реєстру збитків України в категорії «Втрата доступу до майна».

«Основна ціль російської федерації на цьому етапі — втримати контроль над окупованими територіями, максимально інтегрувати їх у російську реальність і унеможливити їхнє повернення під контроль України. Для цього росія контролює населення на окупованих територіях. Через майно та інші заходи вона робить усе, щоб витіснити тих, хто не погоджується на нові умови і правила життя в окупації. Тих, хто залишається і намагається вижити на цих територіях, максимально примушують жити за російськими правилами: отримувати російські паспорти, реєструвати житло та бізнес за російським законодавством, користуватися російськими документами й реєстрами та підпорядковуватися російським політикам і правилам життя», — наголошує експертка.

***

Цей матеріал створений у співпраці з Центром прав людини ZMINA