"ОБЩЕСТВЕННАЯ НУЖДА" – СХЕМА ДЛЯ ОТМЫВАНИЯ ДЕНЕГ?

 17 ноября парламент принял Закон «Об отчуждении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, которые на них размещены, которые пребывают в частной собственности для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости». Теперь, после принятия закона о государственном бюджете на 2010 год, может начать полноценно работать и закон по изъятию земли для общественной необходимости.

Президент Украины Виктор Ющенко был противником закона и накладывал вето на него, считая принятие ненужным. Президент считал, что имеющиеся две статьи в Земельном кодексе Украины вполне достаточно регулируют соответствующие правоотношения. Они устанавливали (в старой редакции), что органы государственной власти и органы местного самоуправления имеют право выкупа земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, для таких общественных потребностей, как размещение зданий и сооружений для этих же самих органов, объекты природно-заповедного фонда, городские парки, площадки отдыха, объекты  обороны и национальной безопасности, транспортной и энергетической инфраструктуры (дорог, газопроводов, водопроводов, линий электропередачи, аэропортов и т. п.), размещение дипмиссий, а также под строительство объектов, предусмотренных Государственной целевой программой подготовки и проведения в Украине финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу.

Собственника органы власти должны были о своем намерении уведомить за год до выкупа и получить на него согласие владельца участка, затем провести экспертизу и оценить его. Статья закона (147), которая регламентировала принудительное отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости только в случае введения военного положения.

После принятия закона «Об отчуждении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, которые на них размещены, которые пребывают в частной собственности для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости» 17 ноября были введеныновые правила выкупа. Вкратце новый механизм выкупа следующий.

Сначала орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение о выкупе земельных участков для общественных потребностей. О принятии такого решения орган обязан на протяжении пяти дней со дня принятия такого решения, но не позже как за три месяца до их выкупа, сообщить владельцу земельного участка. На протяжении одного месяца со дня получения сообщения владелец уведомляет соответствующий орган о согласии проведения переговоров относительно условий выкупа или о своем отказе от такого выкупа. В случае согласия, владелец и соответствующий орган проводят переговоры относительно выкупной цены, сроков и других условий. Если стороны оговорили все существенные условия, они заключают договор купли-продажи или другой договор, который предусматривает переход права собственности, который подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации.

Принудительное отчуждение осуществляется лишь как исключение из мотивов общественной необходимости, например, под размещение объектов национальной безопасности и обороны, объектов естественно заповедного фонда, объектов транспортной и энергетической инфраструктуры на основании соответствующего решения суда, которым определяется выкупная цена и порядок ее выплаты, а также перечень и порядок предоставления имущества вместо отчужденного. Владелец не может отказаться от такого принудительного отчуждения.

Кажущаяся простота прописанного в законе механизма вызвала упорное сопротивление и вето Президента Украины Виктора Ющенко при принятии этого закона. Основные замечания гаранта прав и свобод человека к этому законопроекту касались нарушения конституционного принципа нерушимости права частной собственности, отсутствия четких критериев для определения «общественной необходимости» и «общественной нужды», создание различных подходов при определении стоимости принудительно отчуждаемых объектов права частной собственности (это создает риски для собственников в виде неполной или заниженной компенсации, а также коррупционные риски завышенной компенсации «своим людям»). Третий Президент также опасался, что этот законопроект позволяет использовать под видом выкупа (принудительного отчуждения) для общественных нужд (в связи с общественной необходимостью) схемы отчуждения от частного собственника наиболее привлекательных земельных участков и другого недвижимого имущества для передачи такого имущества другим лицам. Также этот закон создает предпосылки для злоупотреблений при решении вопросов выкупа (принудительного отчуждения).

Сторонники же принятия закона указывали, что соответствующие нормы Земельного кодекса фактически не действовали из-за отсутствия законодательно установленного механизма их применения. То есть необходимо было прописать механизм в отдельном законе.

Принятый закон определяет понятия «общественная нужда» и «общественная необходимость» (в украинском оригинале соответственно «суспільна потреба» и «суспільна необхідність») для выкупа земли. Согласно закону из-за «общественной нужды» участок можно выкупить, а из-за «общественной необходимости» - выкупить принудительно. Однако противники принятия утверждали, что и формулировки в этом законе расплывчаты и несут риски.

«Сделать зону гостеприимства, достойную финала европейского чемпионата. С компаниями, которые владеют этими объектами, судиться и не хочется, и нет времени. Поэтому я думаю, что мы прибегнем к закону об общественных потребностях. Т.е. попросту выкупим эти участки. Но по сегодняшней рыночной цене. А не по позавчерашней. Так будет быстрее»,  - утверждает вице-премьер-министр Украины по Евро-2012 Борис Колесников в своем интервью газете «Зеркало недели».

Уже в апреле были приняты первые решения с применением этого закона. Так, существует распоряжение Кабинета Министров Украины «О выкупе объектов частной собственности и земельных участков по мотивам общественной необходимости» от 21.04.2010 в районе аэропорта «Львов».

Между новым законом и Земельным кодексом есть два основных различия. С одной стороны, заметно сокращен перечень объектов, во имя сооружения которых человека могут лишить земли и прочей недвижимости. А с другой — нормы об изъятии имущества через суд утратили прежнюю расплывчатость и декларативность. Эта процедура в новом законе подробно прописана — и не в пользу тех владельцев участков, которые желали бы «потянуть время» для улучшения условий выкупа или же роста цен на недвижимость, обвалившихся в 2008-2010 гг.

Но «жесткость» процедур имеет и обратную сторону. Закон прописывает, что суды обязаны рассматривать подобные дела в течение двух месяцев со дня подачи иска, неприбытие в судебное заседание уведомленных о нем участников процесса не препятствует рассмотрению дела, а суд апелляционной инстанции (в данном случае - Высший административный) не может возвращать дело на новое рассмотрение.

В реальной жизни это может означать следующее – если повестка вовремя не доставлена (почта особой ответственности не несет) или вы уехали в деревню на лето, то можете приехать и получить решение суда о лишении вас недвижимости. Не приняв участие в судебном процессе и соответственно экспертизе по оценке, вы получите заниженную оценку компенсации или вообще якобы равноценный объект («развалюху» в селах-предместьях вместо добротного строения в центре города). Отменить такое решение для нового рассмотрения, по сути, суд вышестоящей инстанции не может. Какова вероятность, что судьи в Киеве будут вас внимательно слушать и разбираться?

Наконец, в законе не сказано, что обращаться с иском о принудительном отчуждении можно лишь через год после того, как принято решение о выкупе участка. Следовательно, если власти «очень нужно» и она поэтому считает, что владелец все равно не согласится продавать участок, иск может быть отправлен и раньше. Вдобавок, в итоговом варианте закона местная власть получила дополнительные права для принудительного отчуждения. Первоначально предполагалось, что она должна обращаться в Кабинет Министров получать разрешение на обращение в суд. Во втором чтении такую норму изъяли. В наших условиях ее сохранение означало бы большую вероятность отказов для тех местных властей, которые представляют иную политическую силу, чем правительство, и дополнительную возможность для правительственной коррупции.

Фактически принятие этого закона, кроме адекватной возможности действительно выкупить землю под строительство дороги, аэропорта или стадиона, открывает массу возможностей для коррупции в рядах местных чиновников. К примеру, можно применить схему выкупа земли городским советом «для общественной нужды» и передачу ее… «под создание рабочих мест», то есть бизнесу.  Это позволит значительно удешевить престижный участок и переложить все затраты на бюджет.

Но есть и другой вариант – это хороший способ избавиться от ненужного участка для бизнесменов, близких к властям. С 2006 года – после перехода на пропорциональную систему формирования местных советов - участки раздавались десяткам депутатам, которые не имели ни малейшего контакта с избирателями. Закон принимался в «кризисное время» - цены на землю и недвижимость в 2008-2009 гг. не росли, и для многих близких к власти бизнесменов такой выкуп ненужных уже земельных участков по выгодной цене было бы вполне хорошим решением. Если денег в бюджете не будет, заработать на законе тоже можно – провести неравноценный обмен, получив больше и более дорогой земли от города.

КОММЕНТАРИЙ: Владимир Щербаченко, Восточноукраинский центр общественных инициатив

- Потенциально проблема принудительного выкупа земли/домостроения может коснуться каждого, и уже сейчас нам, гражданам, стоит задуматься над рядом вопросов. Например, над таким: имеет ли право государство отобрать у вас участок земли (недалеко от будущего стадиона), на котором сегодня стоит ваша частная чебуречная, или жилой дом, в благоустройство которого вы вкладывали деньги и усилия в течение последних 10 лет, чтобы продать этот кусок земли или сдать в аренду под строительство более дорогого частного ресторана или гостиницы? Если государство может принудительно выкупить у вас землю, то почему интересы богатого бизнесмена важнее, чем ваше право на частную собственность? С другой стороны, получается, что собственник лачуги или киоска в выгодном месте может противодействовать воплощению большого инвестиционного проекта, который создаст десятки, а то и сотни рабочих мест, увеличит поступления налогов и обновит внешний вид города. Не менее важен и вопрос о том, как стоить оценивать реальную стоимость выкупаемого участка земли. Удивляет то, что наш законодатель только лишь подтвердил право государства изымать земли из частного пользования, но не потрудился продумать вопрос о гарантиях и механизмах, позволяющих обеспечить баланс интересов и защиту прав обычных граждан. И это при всем том, что в условиях тотальной коррупции в Украине риски простых граждан пострадать от несправедливого применения закона очень высоки.