Тетяна Жук
"Продам квартиру дешево". Що відбувається з оборотом нерухомості в окупації та чим це може обернутися в майбутньому
«Продам квартиру в центрі Луганська з люксовим ремонтом», «продається квартира з видом на Кальміус», «трикімнатна квартира в хорошому районі Донецька за 15 тисяч доларів». Таких оголошень на українських сайтах продажу-купівлі нерухомості повно. До того ж вартість нерухомості в окупації зараз може бути навіть нижче, ніж до війни.
У чому причина, чи законні такі «операції» і якими будуть наслідки — розібрався «Східний варіант».
Багато переселенців вирішуються на продаж власного житла, оскільки не хочуть, щоб воно лежало мертвим вантажем і накопичувало борги за комунальні послуги. Тільки ось оголошення на сайтах «висять» роками й навіть низька ціна — це не гарантія, що продати нерухомість вдасться швидко.
Ті, кому все ж вдається, розповідають, що простіше віддати гроші рієлтору, ніж самому займатися бюрократичними процедурами. Незрозуміло, що буде з проданою нерухомістю після деокупації Донбасу. Адже за фактом у такого майна два господарі — справжній за українським законодавством і новий за «законодавством» «ЛДНР».
Як українці продають квартири в ОРДЛО і що чекає цю нерухомість після реінтеграції — читайте в матеріалі.
Найскладніше — попрощатися з квартирою
Продавати нерухомість на окупованій території можна по-різному. Хтось вважає за краще не займатися бюрократичною тяганиною і віддати все оформлення паперів в руки місцевих рієлторів, а хтось проходить весь шлях самостійно. У будь-якому випадку доводитися витрачати гроші, час і сили.
Своєю історією продажу квартири поділилася переселенка з Донецька Любов. У неї була двокімнатна квартира в Калінінському районі в 15-поверховому будинку з хорошим ремонтом.
«Я оформляла довіреність на людину, яка займалася переробленням документів. Довіреність передала автобусом, а потім приїхала вже на саму угоду. Тоді, у 2017 році, так це зробити було можливо», — згадує Любов.
У неї так і залишилися всі документи на квартиру з українськими печатками. Оформлення техпаспорта на квартиру обійшлося приблизно в 9 тисяч гривень. Потрібно було зафіксувати зміни у квартирі, які Любов ніде до цього не оформляла.
«Оцінити квартиру можуть дуже по-різному. Моя квартира була продана за ринковою ціною на 2017 рік. При цьому у 2011 році я брала позику під заставу квартири. Мені потрібна була по роботі велика сума грошей, я закладала квартиру в банку. Там її на той момент оцінили в 150 тисяч доларів. А у 2017 році я продала квартиру за 25 тисяч доларів», — згадує Любов.
Как она сама признается, самым трудным было проститься с квартирой.
«Когда у тебя есть незавершенные гештальты, это сильно тянет твою энергию в прошлое, а этого нельзя допускать, если ты хочешь активничать в будущем», — говорит женщина.
Бюрократичне пекло без електронних платежів
Про продаж квартири, як про закритий гештальт говорить і сім'я Зикових. Вони переселенці з Горлівки, вже понад 7 років живуть у Вінниці.
Надія Зикова вперше виставила на продаж сімейну квартиру у 2015 році. І весь час сумнівалася: а чи варто продавати, адже в цьому місці вона разом з чоловіком виховувала трьох дітей. Зикови якраз закінчили ремонт в січні 2014 року, повністю оновили меблі та раділи домашньому затишку. Коли почалася війна, вони виїхали з міста, але розраховували, що ще зможуть повернутися додому.
Зикови продали свою «трьошку» у 2020 році. Для цього Надія спеціально їздила в Горлівку, щоб самостійно зібрати всі необхідні документи. І при цьому довелося ще кілька разів повертатися на підконтрольну територію, щоб отримати доручення від чоловіка і дітей про те, що вони не проти виписки з квартири.
«Я всюди ходила сама. Рієлтори місцеві сказали, що можна було заплатити тисячу доларів, щоб за мене все вирішили. А я б тільки приїхала і все підписала. Тільки коли квартира і так коштує копійки, витрачати ще й тисячу доларів, самі розумієте… », — каже Надія.
Квартиру вдалося продати за 9 тисяч доларів, але з урахуванням різних витрат і поїздок на підконтрольну територію, щоб оформити документи, чиста сума від продажу склала близько 7 тисяч доларів.
За словами Надії, в ОРДЛО люди абсолютно не готові до того, що люди готові платити гроші, щоб прискорити процес продажу.
«Я подала документи в бюро технічної інвентаризації, потрібно було чекати відповіді місяць. А якщо швидше, то мені сказали, що це дорого, приблизно три тисячі рублів. Я погодилася, а вони так здивовано на мене подивилися», — згадує переселенка.
Не можна забувати й той факт, що в ОРДЛО немає ніякого електронного документообігу та електронних платежів. Все потрібно робити по-старому.
«У Горлівці немає електронних черг, ти приходиш і просто стоїш в живій черзі. Я хотіла записатися до нотаріуса телефоном, але він відмовив. Довелося вийти з дому о 5 годині ранку, щоб бути першою в цій черзі, при тому, що нотаріус починає працювати з 9 ранку», — розповідає жінка.
Пройшовши через усі труднощі, Надія ще раз переконалася, що зробила правильний вибір, продавши квартиру. Каже, що остаточно з нею розпрощалася і видихнула. Все, що вона з собою забрала в нове життя в Вінниці — величезну пухнасту штучну новорічну ялинку, яку родина купила якраз, щоб зустріти 2014 рік.
«Все постійно змінюється»
Нерухомість в окупації дійсно дуже знецінилася, а ось держпослуги, послуги рієлторів і нотаріусів обходяться дорого. Середній цінник рієлтора — 1000 доларів. Тому потрібно приготуватися, що від мінімального цінника доведеться відняти ще й за послуги посередника.
Офіційної статистики з продажу нерухомості в ОРДЛО не існує, але місцеві рієлтори говорять, що після введення карантинних обмежень з боку «влади ЛДНР» продавати квартири стало складніше.
«Людям тепер майже неможливо приїхати сюди. Тільки через Росію. Це, звичайно, дорожче. Тому попит на послуги впав. До того ж майже кожного року є якісь зміни в місцевому “законодавстві”. У середині 2020-го року тут вирішили не визнавати українські довіреності від нотаріусів, наприклад. Тому те, що вам розповідають ваші знайомі про продаж квартир у 2020 році, вже не працює сьогодні», — анонімно розповідає «Східному варіанту» рієлторка з Донецька Світлана (ім'я змінено на прохання героїні).
Через карантин записуватися в усі місцеві «держоргани» потрібно заздалегідь. Хоча рієлтор говорить, що про все можна домовитися на місці.
«Ринок трохи сколихнувся, коли тут заявили, що занедбані квартири з боргами будуть націоналізувати. Деякі приїжджали в Донецьк спеціально, щоб продати квартиру та отримати хоч трохи грошей. Але не можу сказати, що це тенденція», — говорить рієлторка.
Купують квартиру в окупації переважно місцеві жителі, які вже міцно вкоренилися на місцевій «держслужбі», або працюють в Росії вахтовим методом. Але іноді купують і громадяни Росії.
«Але вони що попало не вибирають. Запит до нас, рієлторів, завжди такий: хороший ремонт, наявність меблів, середній поверх і так далі. Здебільшого купують російські чиновники, які сюди якимось чином відправляються працювати. Ціни на квартири й комуналку їм тут дуже подобаються. А все інше — послуги банківські, державні, транспорт, комендантська година… Звичайно, вони не в захваті», — коментує Світлана.
Законно продати квартиру зараз нереально
Чи можна легально продати квартиру в «ЛДНР» за українським законодавством? На жаль це неможливо. Договір купівлі-продажу повинен бути завірений нотаріусом і це створює ряд проблем.
«Доступ нотаріуса до реєстру майнових прав на нерухоме майно — це дуже важлива, ключова проблема. Перереєстрація права власності на нерухомість, розташованої на окупованій території, здійснюється в паперовому вигляді відповідно до наказу Мін'юсту. А доступу до паперового реєстру немає. Виходить, що нотаріуси не можуть перевірити право власності та здійснити будь-які нотаріальні дії», — коментує юристка правозахисної групи «СІЧ» Віталія Серебрянська.
Також неможливо провести оцінку майна. За українським законодавством цим має займатися сертифікована особа.
«Навіть якщо допустити, що оцінювач приїде на окуповану територію, то виникає ряд питань про правильність і законність оцінки та нарахування податків», — коментує експертка.
Після деокупації будуть суперечки та конфлікти
Оборот майна в ОРДЛО — ще одна складна задача для українського законодавства.
«Це питання гостро стоїть в суспільстві, однак поки модель продажу нерухомості на окупованій території ідеально не розроблена. Останні зміни в законодавстві в цьому питанні були прийняті у 2019 році: тоді на Східне управління Міністерства юстиції поклали обов'язок вести паперовий реєстр нерухомого майна на ТОТ. Однак все ж добре було б хоча б частково відновити роботу електронного реєстру нерухомості для зручності здійснення операцій з майном: продаж, отримання спадщини тощо», — коментує Віталія Серебрянська.
І, звичайно, найголовніше питання: що чекає це майно після деокупації Донбасу?
Річ у тім, що продаючи житло в «ЛДНР» і ставлячи на документи печатку з двоголовими орлами, за українськими реєстрами люди все ще залишаються його власниками. Чи означає це, що після завершення реінтеграції люди можуть спокійно повернутися в продане житло, виселивши звідти покупців? Однозначної відповіді немає.
Але ось, що говорить юристка Віталія Серебрянська:
«Швидше за все після деокупації будуть суперечки та конфлікти. Фактично так, законний власник може виселити людину, яка незаконно заволоділа майном при купівлі майна за законами злочинної влади. А можливий варіант, що покупцями буде отримано право власності за давністю проживання. Адже територія вже окупована 7 років і невідомо, скільки ще буде окупована».
Невизнані території — невизнані операції з нерухомістю
Подібні проблеми переживають і інші країни, які мають досвід збройних конфліктів. Але їх практика не відрізняється від української.
Наприклад, в Грузії, в законі «Про окуповані території» зазначено, що набуття права на майно, що знаходиться в Абхазії або Південній Осетії допускається тільки через отримання спадщини.
«Будь-які угоди, здійснені на позначених територіях і не оформлені відповідно до законодавства Грузії, вважаються недійсними» — говорить грузинський закон.
Це відбувається тому, що держава жодним чином не може вести справи з окупованими територіями. Інакше це виглядатиме, як визнання місцевих «органів влади».
Але важливо підкреслити, що українці, які продають майно на окупованих територіях і збирають документи в «держорганах ЛДНР», не є порушниками. Оскільки Україна не визнає ці угоди дійсними, то і складу злочину немає.
Читайте також: Купити, побудувати, взяти кредит. Найповніший гайд про житлові програми для переселенців
Проєкт реалізується онлайн-виданням "Східний Варіант" за фінансової підтримки Міністерства закордонних справ Чеської Республіки в рамках Transition Promotion Program. Погляди, викладені у цьому матеріалі, належать авторам і не відображають офіційну позицію МЗС Чеської Республіки.
Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.
56914
