"Продати не можна покинути". Що робити з нерухомістю в окупації?

На ці та не тільки питання «Східний варіант» шукав відповіді разом з експерткою з нерухомості, генеральною директоркою групи компаній «KDU Realty Group» Оленою Маленковою. 

⛔️ Практично неможлива угода

З перших років окупації та до сьогоднішнього дня ситуація з продажем нерухомості в так званих «ЛНР» і «ДНР» значно погіршилася. Можна виділити кілька ключових моментів.

З 2 січня 2017 року окупаційна «влада» перестала визнавати будь-які українські документи — зокрема договори купівлі-продажу та інші папери, які стосуються нерухомості. Тобто з того часу всі документи потрібно переоформити за законами квазіреспублік. 

Але якщо зробити це все ж можна було за дорученням, то з травня 2020 «влада» так званої «ДНР» перестала визнавати довіреності, видані українськими нотаріусами. Іншими словами, власнику квартири потрібно приїхати на окуповану територію. КПВВ ж під час карантину працюють нестабільно. Особливо в Донецькій області, де бойовики пропускають тільки через коридор «Новотроїцьке – Оленівка» двічі на тиждень і то за власними списками. А щоб потрапити до списків, потрібні вагомі причини.

«Перетнути КПВВ люди не можуть, довіреності не визнаються. Залишається єдиний спосіб, але це порушення українського законодавства, — перетин кордону через Росію. Люди витрачають по 30 годин на дорогу: виїхати в Росію і вже з Росії в'їхати на непідконтрольну територію, щоб там провести кілька годин і оформити довіреність. Люди ризикують здоров'ям, ризикують заразитися. 8 разів проходять митницю. Але іншого варіанту з травня просто немає», — говорить експертка.

🔑 КПВВ відкрили. Як мені продати квартиру в ОРДЛО?

Якщо уявити, що перетин лінії розмежування став стабільно можливим, алгоритм продажу житла все ж виглядає далеко не простим.

✅ Зібрати документи та поїхати на окуповану територію

При цьому їхати потрібно власнику (або декільком, якщо житло у спільній власності) і тим, хто в ньому прописаний. З собою взяти документи, що підтверджують право власності (договір купівлі продажу, дарчу і так далі) і техпаспорт квартири.

✅ Якщо довіряєте продаж рієлторові — оформити довіреність саме в ОРДЛО

Довіреності, оформлені нотаріусами інших країн (навіть Росії), не приймуть. Рієлторові разом з довіреністю потрібно залишити оригінали документів.

«Наприклад, квартира у власності у вас з чоловіком. І є ще діти або батьки, які там прописані. І ось всі разом повинні приїхати та написати доручення: на продаж або зняття з реєстрації відповідно. Якщо й у дітей є частина квартири у власності, це повинно бути рішення ради опіки місцевого. Це ще той “головний біль”, — пояснює Олена Маленкова.

✅ Якщо ви хочете самостійно займатися продажем — переоформлювати документи

На підставі українських документів (власності на квартиру і техпаспорта) потрібно замовити документи так званої «республіки».

«Це як в старі часи: стоїте ніч в черзі в БТІ, берете талончик. Вам призначають день, коли прийде технік. Це може бути через кілька місяців. Прийшов технік, він все переміряв і ще декілька місяців робить технічний паспорт. Потім йдете в “республіканську реєстраційну палату” і там все по новій. Коли зареєстрували житло, вже можете укладати угоду в нотаріуса. Він у вас забирає два комплекти документів — українські та фейковий. І видає договір купівлі-продажу на бланку «ДНР», — описує всю процедуру Олена.

Україна в будь-якому з випадків угоду не визнає.

✅ Якимось чином вивести гроші

Коли житло продано, розслаблятися рано. Вільно з окупованої території можна вивозити до 50 тисяч гривень. Банківська система в ОРДЛО повноцінно не працює. Зокрема, коли мова йде про те, щоб передати гроші в Україну.

«Є нібито якийсь обхідний шлях покласти там гроші в банк і перерахувати їх через Південну Осетію, звідти в Росію і потім вже в Україну. Але я не чула, щоб ним хтось користувався. Ризикувати б не радила», — пояснює експертка.

🗎 Документи втрачені — що робити?

Якщо ви під час переїздів втратили будь-який документ, дублікати в так званій «республіці» не визнають. Потрібно знайти нотаріуса, який свого часу укладав угоду. Але якщо він виїхав на підконтрольну Україні територію, а архіви залишилися в ОРДЛО, до них не можна звернутися. Якщо і нотаріус і його архів на вільній території, виданий їм дублікат фейкова влада не прийме.

«Єдиний варіант — якщо нотаріус залишився працювати на тій території. Тоді він може з архіву зробити дублікат, і він буде прийнятий. Я чула, що були випадки, коли люди йшли в міліцію там, писали заяву про втрату документів і отримували рішення суду. Але це теж дуже довго», — уточнює фахівчиня.

💸 Скільки зараз може коштувати моя квартира в окупації?

Про довоєнні ціни на квартири не йдеться. Але останнім часом квартири в окупації стали дещо підійматися в ціні, тому що через складну процедуру ринок нерухомості дуже обмежений.

😰 “Підводні камені”

Якщо квартира є в українському держреєстрі нерухомого майна, вона, відповідно, в ньому і залишається. І власник не змінюється. Це може стати «міною уповільненої дії».

«Юристи кажуть, що після деокупації це буде шквал позовів, тому що люди продавали нерухомість за викидними цінами. А так продані вже десятки, якщо не сотні тисяч квартир. І якщо за людиною зазначена квартира, вона за неї повинна платити податок на нерухомість. Маса питань, які можуть вирішитися лише на законодавчому рівні. Коли закон неможливо не порушити — напевно, його потрібно змінювати», — підкреслює експертка з нерухомості.

👆 Головна порада

Тим, хто все ж готовий ризикнути та продати своє житло в окупації, Олена Маленкова радить знайти надійного рієлтора, якому можна довіряти.