ОСББ на Донеччині. Які є труднощі і як їх вирішити

Звідки взялися ОСББ

Поняття Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) вперше стало відомо в 1992 році. Тоді в Законі України «Про приватизацію державного житлового фонду» було зазначено, що власники приватизованих квартир можуть створювати об'єднання для самостійного утримання своїх осель.

Ще один Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», який безпосередньо регулює основні аспекти діяльності Об'єднань мешканців, був прийнятий ще у 2001 році. Тому таке явище, як ОСББ, не нове в українському законодавстві. Станом на січень 2020 року в Україні діяло 32 982 ОСББ.

Однак бум у створенні Об'єднань почався у 2017 році, коли розпочалася глобальна реформа Житлово-комунального господарства країни

(ЖКГ). Починаючи з грудня 2017 року уряд ухвалив ряд законів, відповідно до яких ЖЕКи повинні поступово піти з нашого життя, а їм на зміну повинні прийти або ОСББ, або приватні Керівні компанії.

Нове явище Керівних компаній стривожило людей, тому в українських містах мешканці багатоповерхівок стали активно обговорювати можливість взяти управління будинком у свої руки.

Така ситуація була і в Краматорську п'ять років тому.

Досвід Краматорська

Фонд, який потрапив в управління Дмитра — це чотири п'ятиповерхівки 1970-хх років будівництва з тріщинами в даху і водою в підвалах. Дмитро активно взявся за роботу, але тут же зіткнувся з нерозумінням мешканців.
«Люди спочатку не розуміли, як це все працює, і всю провину скидали на мене, як на голову. Наприклад, так співпало, що перші надходження до новоствореного нашого ОСББ йшли протягом двох тижнів. Весь цей час я, звичайно, нічого не міг почати робити. А люди вже вимагали починати ремонт даху і так далі», — згадує Дмитро.

Тоді йому нічого не залишалося, як самостійно спробувати виправити ситуацію хоча б на час.

«Я тоді особисто поліз і спробував щілини в даху задути монтажною піною. Це був тимчасовий екстрений такий ремонт. Тоді ми пішли на контакт з міською владою, щоб на умовах співфінансування робити ремонт підвалів і дахів. Це перше, з чого ми почали», — пояснює Дмитро.

Доброустрій будинку, як розповідає керівник ОСББ, краще починати з самої будівлі — з підвалу, даху, а потім вже переходити до доброустрою прибудинкової території. 

Нехай результат не відразу буде видно мешканцям, адже не кожен спускається в підвал або підійматися на дах свого будинку. Зате так швидко вдасться забезпечити комфорт в оселях, а це найважливіше в роботі керівника.

Допомога міжнародних організацій

На сьогодні в Краматорську діє 85 ОСББ.

Оскільки для міста досвід такого управління своїм житлом новий, то часто виникають труднощі різного характеру. Тут приходять на допомогу міжнародні організації, що пропонують для керівників і членів правління ОСББ різні варіанти навчання. Тренінги, семінари, форуми. Причому не тільки технічного характеру, але і психосоціального напрямку. 

Один з таких семінарів пройшов 20-21 вересня в Краматорську. Його назва «Як навести порядок в домі, зберігаючи добросусідські взаємини та душевний спокій». Як розповіла координаторка заходу Ася Бикова, кошти на нього виділила організація USAID.

На семінарі велика увага була приділена психологічним аспектам конфліктів як всередині ОСББ, так і при зовнішніх комунікаціях.

Від одної з тренерів семінару, кандидатки соціологічних наук Юлії Свєженцевої ми дізналися, що внутрішні комунікації — найбільш проблемні. А саме комунікації з несвідомими власниками.

Тут дві категорії. 

Люди з алкогольною, наркотичною залежністю. Це складна ситуація, яка повинна, звичайно, вирішуватися за окремої участі органів місцевого управління.

А є випадки, коли люди можуть платити, але не хочуть. 

Як же змусити таку людину платити?

Плюси та мінуси ОСББ

У діяльності Об'єднань мешканців все ще є певні труднощі. Крім психосоціальних існують ще складності і юридичного характеру (правові нюанси статусу земельної ділянки, на якій стоїть багатоповерхівка, додаткові платні послуги під час перереєстрації ОСББ або зміни голови правління та інше). 

Однак переваг самостійного управління своїм будинком мешканцями набагато більше. Це:

• можливість самостійно ухвалювати рішення щодо ремонту, модернізації будівель;
• можливість самостійно розподіляти кошти, а також змінювати суму внесків;
• можливість самостійно вибирати субпідрядників для виконання тих чи інших робіт — з ОСББ може працювати будь-яка юридична особа. Більш того, роботи може виконувати також і фізична особа;
• можливість поповнювати бюджет ОСББ завдяки наданню додаткових приміщень в оренду. Наприклад, це можуть бути цокольні поверхи, для яких передбачено комерційне використання, або допоміжні приміщення;
• кожен мешканець може брати участь в обговоренні справ, управлінні та утриманні будинку. Кожен член ОСББ має право голосувати за обсяг робіт, правила використання загальних приміщень.

Як організувати ОСББ?

Початок створення ОСББ може бути покладено, перш за все, після спільного рішення мешканців багатоквартирного будинку. 

Далі потрібно зробити наступні кроки:

• створення ініціативної групи — не менше трьох осіб, після чого ініціюються збори, про проведення яких потрібно оповістити мешканців;
• збір інформації — власникам квартир необхідно повідомити про себе, площу та тип свого майна;
• проведення установчих зборів — це офіційний захід, під час якого обираються голова, секретар та готуються необхідні документи (протокол, письмове опитування власників і статут);
• реєстрація ОСББ проводиться в центрі надання адміністративних послуг за схемою, яка прописана в законі, що регулює процес; 
• ОСББ реєструється як юридична особа, після чого відповідні дані автоматично потрапляють до фіскальної та статистичної служби міста;
• дочекатися повідомлення міської ради про створення ОСББ — надається список документів, у разі необхідності відповідальні особи можуть отримати консультацію.

Крім того, слід розуміти, що на початкових стадіях роботи ОСББ людям слід приготуватися до того, що витрати на утримання будинку будуть досить великими. 

Адже часто ремонти, якщо і проводилися ЖЕКом, то не в повному обсязі або з низькою якістю. 

Також потрібно бути готовими до ймовірності того, що керівник ОСББ може не впоратися зі своїми зобов'язаннями. Через недосвідченість, нестачу лідерських якостей або просто відсутність самомотивації.

У такому разі необхідно не зволікати та влаштувати перевибори. 

Потрібно пам'ятати, що ОСББ — це «держава» в державі. Зі своїми органами самоврядування, «податками», бюджетом, правами та обов'язками мешканців. І відповідальність за нормальне функціонування цієї структури лежить не тільки на керівнику, а й на кожному мешканці.