Покупка нерухомості в Болгарії з громадянством і без: що реально змінюється для покупця

Болгарська нерухомість давно вийшла за межі формули «квартира біля моря». Для одних це спосіб закріпитися в ЄС, для інших — інвестиція, другий дім або практичний варіант для життя після релокації. Але в юридичному сенсі ключове питання звучить не так: “чи можна купити нерухомість у Болгарії?”, а значно точніше: “що саме можна купити в Болгарії, якщо у вас є болгарське громадянство, і що — якщо його немає?”. Саме тут і проходить головна межа.

На перший погляд різниця може здатися не надто великою: Болгарія допускає придбання нерухомості іноземцями, а сама процедура купівлі-продажу формально побудована так само, як і для громадян країни — через попередній договір, нотаріальне оформлення та реєстрацію права. Але на практиці статус покупця впливає на три речі: обсяг прав на землю, міграційні наслідки та податково-адміністративні обов’язки після угоди.

Якщо у покупця є болгарське громадянство

Для громадянина Болгарії питання стоїть найпростіше. Він купує нерухомість як внутрішній власник: без режиму «іноземця», без додаткової прив’язки до норм про право іноземців на землю, без окремого аналізу, чи допускається пряме володіння тією чи іншою ділянкою. Саме тому для болгарського громадянина ринок виглядає цілісним: квартира, комерційне приміщення, будинок із землею — це не три різні правові сценарії, а звичайні об’єкти цивільного обороту.

Іншими словами, громадянство в Болгарії спрощує процес покупки і дає юридичну прямоту. Там, де іноземець повинен розбиратися, чи йдеться лише про приміщення в будівлі, чи ще й про земельну ділянку під ним, громадянин купує майно без цього додаткового рівня обмежень. Особливо це важливо у випадку з будинками, віллами, ділянками під забудову або землею сільськогосподарського призначення, де саме земельний елемент часто є визначальним.

Болгарія приваблює іноземців не лише відносно доступним ринком нерухомості, а й тим, що в окремих випадках болгарський паспорт можна оформити за спрощеними підставами, зокрема якщо заявник має болгарське походження. Детальніше про умови та порядок оформлення можна дізнатися на сайті юридичної компанії International Expert.

Якщо болгарського громадянства немає

Ось тут починаються нюанси, і головний із них — треба розрізняти нерухомість у будівлі та землю. За чинними нормами, іноземці та іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на будівлі, а також обмежені речові права на нерухомість у Болгарії, якщо інше не встановлено законом. Водночас право власності на землю для іноземців регулюється окремо: воно прив’язане до Конституції Болгарії, міжнародних договорів і спеціальних норм для громадян ЄС/ЄЕЗ.

Тому в побутовому перекладі на мову покупця це означає так: квартиру в Болгарії іноземцю придбати значно простіше, ніж будинок із землею. Якщо об’єкт — апартамент у житловому комплексі, офіс чи інше приміщення в будівлі, правовий режим, як правило, зрозуміліший. Але якщо йдеться про окремий будинок, де разом із ним продається земельна ділянка, питання вже не можна зводити до звичайної “купівлі житла”: треба аналізувати саме земельний титул.

Окрема категорія — громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії

Болгарське право проводить важливу межу не тільки між громадянами Болгарії та всіма іншими, а й між іноземцями з ЄС/ЄЕЗ та громадянами третіх країн. Офіційна інформація болгарського урядового порталу про нерухомість прямо вказує, що громадяни держав — членів ЄС та ЄЕЗ можуть набувати право власності на землю відповідно до вимог закону та правил, що випливають із приєднання Болгарії до ЄС. Це наближує їхній статус до внутрішнього покупця значно більше, ніж статус громадянина держави поза ЄС.

Саме тому відповідь на питання «чи можна купити нерухомість у Болгарії без громадянства?» завжди має бути уточнена: без якого саме громадянства? Якщо людина — громадянин іншої країни ЄС, її можливості ширші. Якщо йдеться про покупця з третьої країни, то базова логіка така: об’єкти в будівлях — так, земля — значно складніше і лише після окремого правового аналізу конкретної конструкції угоди.

Чи дає нерухомість право на проживання в Болгарії

Одна з найпоширеніших помилок — ототожнювати власність на нерухомість із правом жити в країні. Болгарський офіційний портал для іноземних власників зазначає: іноземці, які володіють нерухомістю в Болгарії й хочуть перебувати в країні, можуть звертатися по короткострокову візу для запланованого перебування не більш як три місяці в кожному шестимісячному періоді. Але це не тотожне ані автоматичному ВНЖ, ані тим більше громадянству. Окремо МВС Болгарії веде самостійну систему процедур для тривалого, довгострокового та постійного проживання.

Для громадян ЄС ситуація інша: вони можуть перебувати в Болгарії до трьох місяців із дійсним паспортом або ID-карткою, а після цього мають оформлювати відповідне підтвердження тривалого чи постійного перебування. Тобто навіть у межах ЄС купівля квартири й право на проживання — це не одна й та сама юридична історія.

Що перевіряють перед угодою

У Болгарії, як і в більшості континентальних правопорядків, ключовим етапом є не момент вибору об’єкта, а момент юридичної чистоти титулу. Офіційний болгарський портал описує типовий процес так: спочатку сторони часто укладають попередній договір, а на фінальному етапі звертаються до нотаріуса за місцем знаходження нерухомості. Нотаріус перевіряє особу сторін, їхню правоздатність і повноваження, наявність або відсутність правових перешкод до передачі майна, відповідність проєкту акта вимогам закону та те, чи справді продавець є власником об’єкта. Особливо це стосується будинків, недобудов, апартаментів у курортних комплексах та об’єктів, де маркетингова реклама звучить набагато простіше, ніж правова реальність.

Які витрати супроводжують купівлю

Фінальний бюджет угоди в Болгарії не обмежується ціною в оголошенні. Офіційні матеріали урядового порталу вказують щонайменше на три базові платежі під час нотаріального оформлення: нотаріальний збір (розраховується за тарифом і обкладається ПДВ 20%), збір за реєстрацію нотаріального акта в Реєстрі нерухомості в розмірі 0,1% від матеріального інтересу, а також податок на оплатне набуття майна — його ставка визначається муніципалітетом і може становити від 0,1% до 3%. База для розрахунку — вища з двох величин: податкова оцінка або договірна ціна.

Після придбання зобов’язання не закінчуються. Новий власник повинен подати декларацію щодо об’єкта до місцевого відділу податків і зборів; на офіційному порталі прямо вказано двомісячний строк після оформлення угоди та реєстрації. Далі виникають щорічні місцеві платежі: податок на нерухомість і збір за побутові відходи, порядок та строки сплати яких визначає відповідна громада. На порталі також зазначено, що за повну передоплату за рік у період з 1 березня до 30 квітня може застосовуватися 5% знижка. Важливо зазначити, що купівля нерухомості не робить людину податковим резидентом Болгарії. Податкові правила Болгарії виходять не з громадянства як такого, а з критеріїв резидентності.

На правах реклами