Что жителям Донецкой и Луганской областей обязательно нужно знать о правах на недвижимость на ВОТ?
Війна, яку росія розв’язала проти України, завдала колосальних збитків для нерухомості українців. Тому оформлення та державна реєстрація прав на нерухоме майно — дуже актуальне питання сьогодення. Тисячі родин залишилися без домівок, а без правильно оформлених документів багато з них стикаються з проблемами щодо прав на нерухомість, яка залишається на тимчасово окупованих територіях (ТОТ).
Східний Варіант відвідав вебінар для переселенців, присвячений реєстрації власності на майно на тимчасово окупованих територіях, і розповідає найголовніше. Подію організував Офіс Омбудсмана України.
Чому обовʼязково слід додати документи на майно в Державний реєстр речових прав?
До 1 січня 2013 року права на нерухомість та їх обтяжень реєстрували на паперових носіях через Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Це могли бути реєстраційні книги, реєстраційні справи тощо. З 2004 до 2013 року права власності БТІ вже додавали до Реєстру прав власності на нерухоме майно (РПВН). З 1 січня 2013 року в Україні запровадили нову систему державної реєстрації прав не нерухомість — запрацював Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП).
РПВН, в якому реєстрацію проводили БТІ, став архівною частиною новоутвореного реєстру й досі має повну юридичну силу. Паперові реєстри, які діяли раніше, також не втратили чинності. Про це на зустрічі з переселенцями розповіла начальниця Управління обліку та контролю за діяльністю у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України Нона Корж.
«Водночас чинне законодавство не позбавляє власника права звернутися за реєстрацією прав на нерухомість до ДРРП, якщо його документи були оформлені до 2013 року. Хочу звернути увагу, що особливо актуальною реєстрація в ДРРП стала в період воєнного стану. Адже податися на відшкодування за зруйновану нерухомість можуть українці, документи яких подані до ДРРП. Після реєстрації прав в оновленому реєстрі для підтвердження своїх прав власнику достатньо отримати інформаційну довідку з реєстру, це можна зробити через онлайн-портал «Дія», або через ЦНАП чи нотаріуса», — розповідає Нона Корж.
Отримати компенсацію за пошкоджене чи знищене майно за державною програмою «єВідновлення» можливо за наявності реєстрації прав ДРРП. У цьому особлива актуальність процедури для мешканців Донеччини та Луганщини.
Варто відзначити, що станом на зараз в Україні так і не працюють механізми відшкодування за пошкоджене або знищене майно на тимчасово окупованих територіях. Офіційне пояснення від чиновників — неможливість дістатися до цих домівок, відповідно неможливо й оцінити їхній стан для визначення розміру компенсації.
Нагадаємо, у грудні 2024 року Верховна Рада підтримала закон про компенсацію за пошкоджене та знищене майно. За ним усі українці, у кого через обстріли пошкоджено оселі, могли б отримати компенсації. Однак прийнятий закон досі перебуває на підписі в Президента України (хоча згідно із законодавством, він мав підписати його протягом 15 днів після отримання, або повернути у Верховну Раду). Тому такий механізм досі не працює.
Якщо ж Президент нарешті підпише закон, ймовірно, що досліджувати стан осель на ТОТ можуть через супутникові засоби. Поки що не відомо, чи потрібно буде в такому випадку наявність прав на нерухомість у ДРРП. Однак краще зайнятися цим зараз, щоби потім, якщо механізм запрацює, не гаяти часу на оформлення та збір документів.
Як додати права на нерухомість із ТОТ до ДРРП?
Для державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно потрібно мати документи, що підтверджують набуття такого права. Це можуть бути свідоцтво про право власності на нерухоме майно, договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину або інший документ, що відповідно до законодавства підтверджує набуття права власності на нерухоме майно.
Далі власник звертається до Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) або нотаріусу. Мешканці Донецької та Луганської областей подати заяву можуть лише в письмовому варіанті під час особистого звернення. Послуга буде безплатною.
«Звернутися до ЦНАПу або нотаріусу можливо в межах області, де розташоване майно. Однак у 2023 році Міністерство юстиції запровадило принцип екстериторіальності. Якщо нерухомість розташована в межах Криму, Донецької, Луганської, Сумської, Чернігівської, Дніпропетровської, Запорізької, Харківської, Херсонської областей, власник може звернутися до будь-якого реєстратора в межах України», — пояснює Нона Корж.
Щоби підтвердити право власності, реєстратор може звернутися до БТІ для підняття архівів РПВН. І тут міститься ще одна складність для мешканців ТОТ. Якщо архіви БТІ не були вчасно евакуйовані або знищені, ЦНАПи та нотаріус можуть відмовити в реєстрації.
У такому випадку мешканцям ТОТ залишається встановлювати право власності тільки через суд. Для цього рекомендують звертатися до адвокатів для правильності складання позову. Підтвердженням у суді прав власності можуть бути свідчення родини, сусідів, родичів, фото та відеоархіви з будинку тощо. Після позитивного рішення суду власник може повторно звернутися до ЦНАПу або нотаріусу, щоб додати відомості до ДРРП.
Як вступити в права на спадщину, яка залишається на ТОТ?
Існують ситуації, коли переселенці з різних сімейних обставин хочуть вступити в права на спадщину на майно, яке залишається на тимчасово окупованих територіях.
У таких випадках також діє принцип екстериторіальності — переселенець може звернутися до будь-якого нотаріуса в межах України. Про це розповідає Віцепрезидентка Нотаріальної палати України Інна Бернацька.
«Щоб відкрити спадкову справу в нотаріуса, треба свідоцтво про смерть людини, яка володіла до цього майном. Якщо людина померла на ТОТ і свідоцтво про смерть видано невизнаними утвореннями, тоді доведеться в суді встановлювати факт смерті. Тут важливо наголосити, що термін вступу в спадщину — шість місяців, а суди можуть затягнутися. Тому ми рекомендуємо одразу звертатися до нотаріуса із заявою відкрити спадкову справу про вступ у спадщину, а далі вже розв'язувати свої питання», — ділиться Інна Бернацька.
Щоб відкрити нову спадкову справу, потрібен документ про останнє зареєстроване місце проживання спадкодавця. Якщо це ТОТ, то знайти такий документ дуже важко. Але були випадки, каже Інна Бернацька, коли заявники приносили будинкові книжки й збирали всю наявну інформацію, щоб нотаріус прийняв заяву. Також серед документів потрібні паспорт, ідентифікаційний код, документи про підстави спадкування, про родинні стосунки.
«Якщо ж спадкова справа була відкрита на ТОТ, нотаріус продовжує її вести. Багато спадкових справ було відкрито нотаріусами на тимчасово окупованих територіях, до яких немає доступу. Але ці справи відображаються в спадковому реєстрі. Якщо, наприклад, Іван Петренко помер у Донецьку чи Бахмуті й була відкрита спадкова справа, ми її побачимо. І в нас запроваджена така процедура, як завершення спадкування — продовження ведення спадкової справи. Це складні процедури, бо ми не знаємо, як завів справу нотаріус на ТОТ, які там зберігаються документи, які були спадкоємці. Ми відкриваємо по суті з нуля цю спадкову справу, робимо при цьому відмітку, що це її продовження», — каже Інна Бернацька.
Якщо вистачає документів для оформлення спадщини, нотаріус видає право на спадщину. Якщо ж не вистачає, то фахівець допомагає людей укомплектувати необхідними документами до суду.
Переселенці поставили свої питання
Під час вебінару переселенці-слухачі також поставили свої запитання про права на нерухомість на ТОТ, які їх турбували. Ось деякі з них та відповіді, які надали фахівці.
«Наше житло на тимчасово окупованих територіях. Купляли маленьку хижу, перебудували на більший дім, не встигли до кінця оформити, є документи на землю та старий будинок. Чи можна оформити зараз саме перебудований дім? До яких органів звертатися із цим питанням? І чи є сенс взагалі цим займатися?»
Відповідає Нона Корж: Якщо житло купувалося до 2013 року, є документи і проводилася реконструкція, то треба звернутися до реєстратора й подати документи, декларацію, яка підтверджує введення в експлуатацію реконструйованого об’єкта, технічний паспорт, якщо є документ на землю — документ на землю, або документ про присвоєння адреси. Якщо було будівництво до 2013 року і право власності не було зареєстровано в РПВН, реєстратор буде робити запит у БТІ. Якщо буде наявна інформація в реєстрі й не буде підстав для зупинення, то буде проведена реєстрація.
«Які є дієві механізми встановлення права власності на неприватизоване житло на тимчасово окупованій території?»
Відповідає Нона Корж: Таке питання не належить до компетенції Міністерства юстиції. Органи приватизації — це органи місцевого самоврядування, тому тут слід звертатися до них.
«Якщо оригінальні документи про право власності на землю, квартиру, будинок залишилися на ТОТ, із собою є лише копії. Як відновити документи?»
Відповідає Нона Корж: Якщо є копії документів, йдемо за процедурою «документи втрачені». Власник звертається до реєстратора, у паперовому вигляді подає документи. Якщо право власності було в РПВН, реєстратор не робить запит у БТІ, але зазначає, що оригінал втрачено, знищено чи зіпсовано.
Якщо реєстрація відбувалася лише на паперових носіях, то реєстратор повинен звернутися в БТІ. Якщо БТІ знищено або залишено на ТОТ і звертатися немає куди, то в такому випадку лише один шлях — це в судовому порядку визнавати право власності. Інших варіантів немає.
«У нас квартира на окупованій території Донецької області не внесена в реєстр речових прав. Є всі оригінали документів на квартиру, але відсутня довідка з БТІ, бо воно не було евакуйовано й залишилося в окупації. Після смерті батька не можу вступити в право власності через те, що квартири немає в реєстрі, відповідно, не можу отримати довідку з БТІ. Що робити?»
Відповідає Інна Бернацька: Робиться витяг із Державного реєстру речових прав. Якщо там є майно, то йдете в ЦНАП та реєструєте. Якщо ж людина відкрила спадкову справу, але немає підтвердження з БТІ, то нотаріус у такому випадку відправляє до суду підтверджувати право власності.
«Чи виникнуть проблеми при отриманні витягів із реєстру, якщо моє місто було перейменоване нещодавно, а в документах на правовласності стоїть стара назва?»
Відповідає Інна Бернацька: Наскільки мені відомо, то зміна перейменування міста, вулиці, адреси не впливає на право власності. Відомості змінюватимуться вже при наступних реєстраціях.
«Квартира в Бердянську, окупаційна влада конфіскує її й передасть комусь, або квартира буде продана. Я правильно розумію, що це незаконні дії й Україна їх не визнає?»
Відповідає Ольга Алтуніна з Офісу Уповноваженого з прав людини: Якщо у вас є інформація, що ваше житло націоналізували, або його зайняли військові, або цивільні, ви маєте про це повідомити правоохоронні органи, щоб відкрити кримінальну справу. Якщо ви фізично цього зробити не можете, ви можете звернутися до нас і описати свою історію, адресу, імʼя та прізвище й чітко сформулювати, що націоналізували, або заселились військові. Якщо ви звернетеся до нас, то через якийсь час ми вишлемо номер кримінальної справи, яка відкрита.
- Також такі дії на ТОТ не визнаються в Україні
- Контакти Офісу Омбудсмана: 0 800 501 720
- Контакти Нотаріальної палати України: 044 230–72–75
- Міністерство юстиції України: 044 364–23–93
