ОСМД на Донетчине. Какие есть трудности и как их решить

Откуда взялись ОСМД

Понятие Объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД)  впервые стало известно в 1992 году. Тогда в Законе Украины “О приватизации государственного жилищного фонда”  было указано, что владельцы приватизированных квартир могут создавать объединения для самостоятельного содержания своих жилищ.

Ещё один Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома", непосредственно регулирующий основные аспекты деятельности Объединений жильцов, был принят еще в 2001 году. Поэтому такое явление, как ОСМД, не ново в украинском законодательстве. По состоянию на январь 2020 году в Украине действовало 32 982 ОСМД.

Однако бум в создании Объединений начался в 2017-м с началом глобальной реформы Жилищно-коммунального хозяйства страны

(ЖКХ). Начиная с декабря 2017 года правительством был принять ряд законов, в соответствии с которыми ЖЭКи должны постепенно уйти из нашей жизни, а им на смену должны прийти либо ОСМД, либо частные Управляющие компании.

Новое явление Управляющих компаний встревожило людей, поэтому в украинских городах жильцы многоэтажек стали активно обсуждать возможность взять управление домом в свои руки.

Такая ситуация была и в Краматорске пять лет назад.

Опыт Краматорска

Фонд, который попал в управление Дмитрию — это четыре пятиэтажки 1970-хх годов постройки с трещинами в крыше и водой в подвалах. Дмитрий активно взялся за работу, но тут же столкнулся с непониманием жильцов.

“Люди сначала не понимали, как это всё работает, и всю вину скидывали на меня, как на председателя. Например, так совпало, что первые поступления у вновь созданного нашего ОСМД шли в течение двух недель. Всё это время, я, конечно, ничего не мог начать делать. А люди уже требовали начинать ремонт крыши и так далее”, — вспоминает Дмитрий.

Тогда ему ничего не оставалось, как самостоятельно попробовать исправить ситуацию хотя бы на время.

“Я тогда лично полез и попытался щели в крыше задуть монтажной пеной. Это был временный экстренный такой ремонт. Тогда мы пошли на контакт с городской властью, чтобы на условиях софинансирования делать ремонт подвалов и крыш. Это первое, с чего мы начали”, — объясняет Дмитрий.

Благоустройство дома, как рассказывает руководитель ОСМД, лучше начинать с самого здания — с подвала, крыши, а потом уже переходить на благоустройство придомовой территории. 

Пусть результат не сразу будет виден жильцам, ведь не каждый спускается в подвал или поднимается на крышу своего дома. Зато так быстро удастся обеспечить комфорт в жилищах, а это самое важное в работе управляющего.

Помощь международных организаций

На сегодняшний день в Краматорске действует 85 ОСМД.

Поскольку для города опыт такого управления своим жильем новый, то часто возникают трудности разного характера. Тут приходят на помощь международные организации, предлагающие для управляющих и членов правления ОСМД различные варианты обучения. Тренинги, семинары, форумы. Причем не только технического характера, но и психосоциального направления. 

Один из таких семинаров прошёл 20-21 сентября в Краматорске. Его название “Как навести порядок в доме, сохраняя добрососедские отношения и душевный покой”. Как рассказала координатор мероприятия Ася Быкова, средства на него выделила организация  USAID.

На семинаре большое внимание было уделено психологическим аспектам конфликтов как внутри ОСМД, так и при внешних коммуникациях.

От одного из тренеров семинара, кандидата социологических наук Юлии Свеженцевой мы узнали, что внутренние коммуникации — наиболее проблемные. А именно, коммуникации с несознательными собственниками.

Тут две категории. 

Люди с алкогольной, наркотической зависимостью. Это сложная ситуация, которая должна, конечно, решаться при отдельном участии органов местного управления.

А есть случаи, когда люди могут платить, но не хотят. 

Как же заставить такого человека платить?

Плюсы и минусы ОСМД

В деятельности Объединений жильцов всё ещё есть определенные трудности. Помимо психо-социальных существуют еще сложности и юридического характера (правовые нюансы статуса земельного участка, на котором стоит многоэтажка, дополнительные платные услуги при перерегистрации ОСМД или смене главы правления и прочее). 

Однако достоинств самостоятельного управления своим домом жильцами намного больше. Это:

• возможность самостоятельно принимать решения по ремонту, модернизации зданий;
• возможность самостоятельно распределять средства, а также изменять сумму взносов;
• возможность самостоятельно выбирать субподрядчиков для выполнения тех или иных работ — с ОСМД может работать любое юридическое лицо. Более того, работы может выполнять также и физическое лицо;
• возможность пополнять бюджет ОСМД благодаря предоставлению дополнительных помещений в аренду. Например, это могут быть цокольные этажи, для которых предусмотрено коммерческое использование или вспомогательные помещения;
• каждый жилец может участвовать в обсуждении дел, управлении и содержании дома. Каждый член ОСМД имеет право голосовать за объем работ, правила использования общих помещений.

Как организовать ОСМД?

Начало создания ОСМД может быть положено, прежде всего, после общего решения жильцов многоквартирного дома. 

Далее нужно совершить следующие шаги:

• создание инициативной группы — не менее трех человек, после чего инициируется собрание, о проведении которого нужно оповестить жителей;
• сбор информации — владельцам квартир необходимо сообщить о себе, площади и типе своей собственности;
• проведение учредительного собрания — это официальное мероприятие, во время которого избираются председатель, секретарь и подготавливаются необходимые документы (протокол, письменный опрос владельцев и устав);
• регистрация ОСМД проводится в центре предоставления административных услуг по схеме, которая прописана в законе, регулирующем процесс; 
• ОСМД регистрируется как юридическое лицо, после чего соответствующие данные автоматически попадают в фискальную и статистическую службы города;
• дождаться сообщение городского совета о создании ОСМД — предоставляется список документов, при необходимости ответственные лица могут получить консультацию

Кроме того, следует понимать, что на начальных стадиях работы ОСМД людям следует приготовиться к тому, что расходы на содержание дома будут достаточно большими. 

Ведь часто ремонты, если и проводились ЖЭКом, то не в полном объеме или с низким качеством. 

Также нужно быть готовыми к вероятности того, что руководитель ОСМД  может не справиться со своими обязательствами. В силу неопытности, недостатка лидерских качеств или просто отсутствия самомотивации.

В таком случае необходимо не медлить и устроить перевыборы. 

Нужно помнить, что ОСМД — это “государство” в государстве. Со своими органами самоуправления, “налогами”, бюджетом, правами и обязанностями жильцов. И ответственность за нормальное функционирование этой структуры лежит не только на управляющем, но и на каждом жителе.