Як зареєструвати документи на житло з ТОТ «старого зразка»: історія ВПО та роз'яснення правознавців

Під час вимушеного переїзду через повномасштабне російське вторгнення більшість ВПО намагалися зберегти документи на своє житло, але фактично вони можуть не мати права на нього, особливо, якщо документи до 2013 року. Засвідчити таке право потрібно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Але, якщо відсутній доступ до архівних даних з ТОТ, можуть виникати проблеми.

Східний Варіант поспілкувався з пані Надією (імʼя змінено з метою безпеки — ред.) з Луганщини, яка шукає шляхи підтвердження свого права на житло з ТОТ. Також роз'яснення надала координаторка Програми правової допомоги БФ «Право на захист» Христина Захарова.

«Документи на житло є, а права на нього немає»

Пані Надія — 82-річна пенсіонерка з містечка Сватове, що на Луганщині. Там працювала, створила сім'ю, разом з чоловіком власними зусиллями побудували будинок — прожила все своє життя до моменту повномасштабного вторгнення.

«Це мій будинок, моя земля, мої спогади, але у липні 2022 довелося приймати надскладне рішення — все покинути. Наше місто окупували у березні. Забрати з собою вдалося лише одну валізу з одягом і документи», — пригадує пані Надія.

Так вона з донькою опинилася на підконтрольній території України, отримала статус ВПО. За деякий час пані Надія дізналася, що документи на її житло у Сватовому потрібно зареєструвати у Державному реєстрі.

«Річ у тому, що моє свідоцтво про право власності на будинок видане ще у 1976 році. Оригінали маю на руках, але коли ми з дочкою звернулись у ЦНАП, щоб зареєструвати все як потрібно, то отримали відмову. В той час як на землю все внесли в реєстр без проблем, оскільки близько десяти років тому ми оновлювали ці документи за новими вимогами на той час», — розповідає вона.

Пані Надія та її донька пояснюють, що у листі з відмовою вказано, що ЦНАП не має доступу до даних зі Сватівського БТІ і, відповідно, не може підтвердити достовірність цих документів на майно.

«Виходить так, що документи на будинок у мене є, а от права на нього я тепер не маю. І навіть не можу подати необхідні заяви на можливу майбутню компенсацію чи оформити договір-дарування на дочку», — говорить пані Надія.

«Відстояти право на житло буде коштувати дорого»

Донька пані Надії зверталась до юристів за допомогою та порадами, шукаючи правильних рішень.

«Я також пенсіонерка, тому шукала безоплатну правову допомогу. Розповіла юристу нашу ситуацію і дізналася, що єдиний шлях зараз — це суд. Але відстояти своє право на житло буде коштувати дорого для нас. За словами юриста, згідно із законодавством зараз, ВПО не звільняються від фінансових витрат у такому випадку, а це й оцінка майна, і судовий збір», — розповідає вона.

Також вони звертались до Сватівської МВА з цим питанням. За словами доньки пані Надії, їм пояснили, що такі випадки, зокрема у їхній громаді, не поодинокі і єдине рішення зараз — це дійсно лише через суд. Або очікувати змін на законодавчому рівні з цього приводу.

Нині пані Надія не готова йти до суду, але інших шляхів також не знаходить. Вона поділилась, що сподівається на врегулювання цього питання з боку держави та можливість безоплатної реєстрації свого права на житло у такому випадку.

Які документи можуть підтвердити право власності на нерухоме майно з ТОТ?

Залежно від способу набуття права власності документи, які посвідчують таке право, можуть бути різними.

Найтиповішими та найбільш розповсюдженими є:

• свідоцтва про право власності,
• свідоцтва про право на спадщину (за законом або за заповітом),
• договори купівлі-продажу, дарування, міни,
• документом може бути рішення суду про визнання права власності.

«Важливо розуміти, що різні довідки, акти, рішення органів влади та ордери — не є документами, які посвідчують право власності, а частіше за все є проміжними документами на шляху до їх отримання. Втім багато людей помиляються щодо їх природи», — координаторка Програми правової допомоги БФ «Право на захист» Христина Захарова.

Для чого потрібно вносити документи на житло з ТОТ до Державного реєстру?

В Україні діє система реєстрації та підтвердження права власності.

«Наявність у вас документів, перелічених вище, не свідчить, що у вас виникло право, яке визнано і зафіксоване державою. Для цього необхідно пройти відповідну процедуру реєстрації свого права», — пояснює Христина Захарова.

З 2013 року в України почав функціонувати Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який на сьогодні є офіційним джерелом відомостей про зареєстровані права власності на нерухоме майно громадян.

Що стосується документів до 2013 року, то реєстрація проводилась за старими порядками. Відомості про зареєстровані права можуть знаходитись або в неоцифрованому вигляді — в архівах відповідних БТІ (якщо реєстрація здійснювалась до 2004 року), або у старому Реєстрі права власності — першому електронному реєстрі про права на нерухомість.

«Після зміни законодавства і запровадження ДРРП автоматичної перереєстрації чи зацифрування старих даних не було передбачено, відповідно, для того, щоб безперешкодно володіти, користуватись і розпоряджатись своєю нерухомістю, потрібно внести відомості про неї до найновішого реєстру — ДРРП», — говорить Христина Захарова.

Як зареєструвати документи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та чому можуть відмовити?

Реєстрація права власності відбувається за принципом територіальності, тобто в межах області. Це означає, що права на нерухомість можна зареєструвати у будь-якого реєстратора в межах тієї області, на території якої знаходиться таке майно.

Але для мешканців ТОТ дещо інша процедура.

«Державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно, що розташоване в межах території АР Крим, міста Севастополя, а також тимчасово окупованих територій, проводиться органами державної реєстрації та нотаріусами незалежно від місцезнаходження такого майна», — пояснює Христина Захарова.

Перелік документів для реєстрації передбачений у законодавстві для кожного окремого випадку і залежить, зокрема, від способу набуття права власності, типу документа і періоду його видачі/реєстрації. Для всіх випадків варто мати з собою наступний мінімум:

• паспорт власника,
• довідку про Реєстраційний номер облікової картки платника податків,
• документ про право власності (свідоцтво, договір тощо),
• технічний паспорт (краще новий — виготовлений перед реєстрацією, але щодо майна на ТОТ підійде будь-який),
• довідка про реєстрацію права власності в БТІ (якщо йдеться про майно, набуте до 2004 року).

Якщо відсутні необхідні документи, то реєстратор може зупинити розгляд заяви, а згодом — відмовити у реєстрації.

«Наприклад, якщо немає довідки БТІ — скоріше за все буде відмова. Загалом варто розуміти, що процедура не така вже і проста та містить багато нюансів, на які не можна не зважати. Наприклад, складнощі додаються, якщо майно перебуває у спільній власності, або містить самочинні будівництва і перепланування. Кожного разу ми радимо консультуватись з фахівцями», — розповідає Христина Захарова.

Якщо ЦНАП відмовляє у реєстрації через відсутність даних з БТІ?

Як зазначає координаторка Програми правової допомоги БФ «Право на захист», такі ситуації з відмовами у реєстрації зараз дуже розповсюджені.

«На жаль, законодавство досі не адаптувалося під реалії доступу до архівів або їх знищення. На цей час єдиним виходом із зазначеної ситуації є звернення до суду для отримання судового рішення, яке засвідчить право власності», — говорить Христина Захарова.

У такому випадку реєстрації буде підлягати не старий документ, а нове рішення суду, тому довідка БТІ буде вже непотрібною.

«У нашому Фонді таких справ сотні, але ми намагаємось також працювати над гармонізацією законодавства в напрямку спрощення доступу до реєстрації у таких випадках», — додає Христина Захарова.

Чи повинні ВПО покривати фінансові витрати на суд?

Наразі ВПО не звільняються від загальних витрат, які пов’язані з судовим розглядом щодо їх права власності. Розмір витрат буде пов’язаний з тим, як сформульовані позовні вимоги і який вид судочинства буде обрано.

«Оцінка майна буде безкоштовною, якщо робити її через сервіс Фонду державного майна України. Якщо у приватного оцінювача — тоді за комерційними цінами. Судовий збір складає 1% від вартості, у яку майно оцінено», — пояснює говорить координаторка Програми правової допомоги Фонду.

Законом встановлюється мінімальний і максимальний судові збори, тому оплата буде в цих межах, якщо немає окремих підстав для звільнення від сплати судового збору. Зокрема, це може бути інвалідність заявника 2-ї та 1-ї групи.

Також окремо варто врахувати витрати на правову допомогу. Але для ВПО можливо знайти багато варіантів безоплатної допомоги, зокрема через систему БПД, або через гуманітарні організації і фонди, накшталт БФ «Право на захист».

«Ми надаємо допомогу і судовий супровід таких справ безоплатно для наших бенефіціарів», — говорить Христина Захарова.

Чи можливо здійснювати нотаріальні дії окремо з документами на землю під будинком?

Земля і нерухомість є окремими об’єктами, на кожен з яких реєструється право власності. І може здаватися, що внесені у Державний реєстр документи на землю під будинком дають право розпоряджатись цією землею. Але під час продажу чи дарування, у відповідному договорі обов’язково зазначається, що відчужується і земля, і споруди на ній.

«Отже, окремо оформити, наприклад, договір дарування лише на землю під будинком не вийде. Нотаріуси завжди перевіряють наявність чи відсутність споруд на земельних ділянках і відмовлять у правочині лише щодо землі, якщо з’ясують, що вона обтяжена нерухомістю на ній», — пояснює Христина Захарова.

Варто додати, що подібні звернення щодо прав власності на майно, зокрема і на ТОТ, становлять абсолютну більшість роботи БФ «Право на захист». Найчастіше такі звернення пов’язані з питаннями спадкування або компенсації, в тому числі і на майбутнє.

Корисні контакти

Лінія безоплатної юридичної допомоги БФ «Право на захист»:

• (099) (068) (093) 507 50 90 (Пн-Пт: 8:00–21:00).

Крім цього можливо написати у чат-бот «Юридичний порадник для ВПО», натиснувши кнопку «Звʼязок з юристом»: Telegram, Viber, Facebook (Messenger).

Чат-бот доступний для самостійного пошуку юридичної інформації 24/7.

***

Матеріал підготовлений у межах Проєкту «Імпульс», що реалізовується Міжнародним фондом «Відродження» та Фондом Східна Європа за фінансування Норвегії (Norad) та Швеції (Sida). Зміст матеріалу не обов’язково відображає позицію Міжнародного фонду «Відродження», Фонду Східна Європа, Уряду Норвегії та Уряду Швеції.